中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品加工、交易、展示、信息、倉儲、運輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其他國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。

第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。市場以經(jīng)營農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營黃金、美食、娛樂。第二期工程規(guī)劃總建筑面積150250平方米，占地226畝，興建國際農(nóng)產(chǎn)品交易中心（35000m²）、物流中心、加工中心（12000m²）、中泰國際大廈（29250m²）、國際農(nóng)莊度假村（60000m²）、倉儲中心（10000 m²）、停車場（4000m²）。

    獨特的位置，全新的概念，優(yōu)惠的政策。該項目不但符合社會經(jīng)濟發(fā)展方向，而且可持續(xù)發(fā)展，屬政府重點扶持產(chǎn)業(yè)，前景十分看好。

    擔(dān)綱“中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心”開發(fā)的湖南平伍農(nóng)產(chǎn)品交易有限公司，是我國最大的自行車制造商之一，年銷售額達5000萬美金的深圳秦馳集團下屬的子公司。公司始終堅持“誠信務(wù)實、客戶至上”的宗旨，秉承“以人為本、穩(wěn)健經(jīng)營，開拓創(chuàng)新”的經(jīng)營理念，公司現(xiàn)正向以國際農(nóng)產(chǎn)品交易為龍頭，輔以科、工、貿(mào)、農(nóng)、服務(wù)業(yè)于一體的外向型企業(yè)邁進。

 

（一）地理位置

    項目地處陸、海、空立體交通十分便利的平江縣伍市鎮(zhèn)。京珠（北京—珠海）高速公路與平伍（平江—伍市）公路交匯處；緊靠北京—廣州107國道。

    北通咸（寧）武（漢），南抵長沙，東連九江，西接岳陽。市場距京廣鐵路僅10公里，距長沙黃花國際機場59公里，長沙通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達。直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中型城市；而岳陽機場也正在報建中，屆時在中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個機場可供選擇，交通便利，是平江對外開放的重要“窗口”。平江縣決定將伍市鎮(zhèn)作為全縣的中心城鎮(zhèn)來建設(shè)，伍市將成為湖南東北部商業(yè)重鎮(zhèn)和物資集散中心。

（二）土地面積及紅線圖

    由于項目的特殊性，土地面積還存在著一些不確定的因素。經(jīng)過調(diào)查了解，土地面積和紅線等相關(guān)情況為：

    土地開發(fā)方面，原計劃為85畝，尚有其中的30多畝，土地推平了，但還空著，沒有開發(fā)建設(shè)。鎮(zhèn)政府的意見是這30多畝地還是屬于一期工程的內(nèi)容，由新的投資開發(fā)商決策開發(fā)。

    原計劃的二期用地目前尚保留著，為186畝，但各項手續(xù)尚未辦理。另外還有40畝（山地）也可劃為二期開發(fā)用地，政府方面早已列為征收范圍。

    因而，開發(fā)商如果有決心，完全可以爭取到總開發(fā)土地面積為311畝，或者更多一些。

（三）土地規(guī)劃使用性質(zhì)

    該地塊規(guī)劃和批建的主要使用性質(zhì)為：商業(yè)用地、市場。因而總體上是作為開發(fā)建設(shè)大型的專業(yè)化市場的，以及該市場配套和相關(guān)的設(shè)施，比如市場經(jīng)營所用的辦公樓、會展、酒店以及配套住宅等。

（四）建設(shè)現(xiàn)狀

    第一期工程規(guī)劃總建筑面積60000平方米，占地85畝，能容納經(jīng)商客戶870戶，有住宅698套。市場以經(jīng)營農(nóng)副土特產(chǎn)為主，兼營黃金、美食、娛樂。實際現(xiàn)狀是，已經(jīng)建成的一期建筑為3.85萬平方米，實際投入3200萬元，建成了門面580多套，住宅678套。該工程由于種種原因，已經(jīng)拖了5年時間。

（一）地塊周邊的建筑物

    目前本項目周邊近距離內(nèi)幾乎沒有什么建筑物，主要是對面平伍公路旁有一排自建房，一般為三四層磚混結(jié)構(gòu)，一樓多為門面和車庫、雜屋，二三層為主人居家自用。

    項目的南面有一個收費站，以及該站所屬的一個較高的水塔；項目東面緊靠公路，這一面基本上還沒有什么建筑物。西面有一個變電站。再往西南，就是該鎮(zhèn)老集鎮(zhèn)，有不少居民住宅及配套建筑。項目東面有青山，再往東為著名的東山古寺，大約7、8公里。

    特別注意的是，距離本項目不到一公里遠的北面為伍市工業(yè)園，這是岳陽市工業(yè)發(fā)展的重點園區(qū)，為省級工業(yè)園，已有18家企業(yè)入駐該園，目前發(fā)展形勢良好。

（二）景觀（包括自然及歷史人文景觀）

    項目尚無景觀，有待人為造景。但周邊的景觀相當(dāng)豐富，近處的如汨羅江、屈子祠、石盤洲、東山寺等，遠的有平江起義紀念碑、岳陽樓、君山等景觀。平江縣素有將軍縣之稱，歷史人文景觀更是數(shù)不勝數(shù)。

    就算平江縣就有近百處自然景觀，集山、水、石、林美于一體，寓史、詩、情、趣于其中；幕阜之雄，福壽之幽，連云之奇，昌江之秀均可稱道。屈原懷沙自沉、杜甫流寓冢葬、三國東吳名將魯肅領(lǐng)兵守土遺址、唐代六相平江歸隱。

    平江作為革命老區(qū)更不乏“紅色”遺址。著名的旅游資源包括：梧桐山、道巖、舵上坪遺址等一批名勝古跡。紀念地有漢昌烈士墓、湘鄂贛省蘇維埃、加義新四軍通訊留守處舊址。

    平江地方民俗文化內(nèi)涵豐富。龍燈、彩船、獅子、民歌、花鼓等表演技藝高超，都市游客喜聞樂見。

    人文資源更如汪洋大海：李元度等67位清代和民國時期的軍政要員， 54位共和國的將軍，60多位共和國的省、部、軍以上領(lǐng)導(dǎo)干部，20余名著名烈士，還有參與中華人民共和國國徽設(shè)計的中央美術(shù)學(xué)院一級教授周令釗，有享譽海內(nèi)外的“東方神經(jīng)科專家”凌敏猷，有參與宇宙飛船登月研究、任美國哥倫比亞大學(xué)副校長的著名數(shù)學(xué)家李達，有發(fā)明無線電話接收機、被美國報紙稱譽“此項創(chuàng)作實已于無線電話界新境”的吳維岳，有植物病理博士、美國密支根大學(xué)生物教授劉杰垣，有菲律賓國立大學(xué)研究院“最優(yōu)秀科博士”陳道真，有美國紐約州立大學(xué)教授李厚白；平江還有一批居住在港、澳、臺的知名人士，如臺灣前“副總統(tǒng)”李元簇，臺灣大學(xué)教授徐少英（女），臺灣海洋學(xué)院院長、雷達博士李昌來，國民黨中央社總編輯方國希等。

    在市場經(jīng)濟的今天，平江的人文資源更有了新的發(fā)展。目前全縣分布在外的私營企業(yè)在1000家以上，在沿海一帶的不下500個，其中年產(chǎn)值超2000萬元的企業(yè)達100家左右，而分布在海內(nèi)外的各界成功人士更是不計其數(shù)。每到逢年過節(jié)，平江籍人士紛紛回鄉(xiāng)探親訪友，街上人潮如織，名車如云。他們眷戀家鄉(xiāng)，相當(dāng)一部分企業(yè)家準備回鄉(xiāng)發(fā)展，構(gòu)成了現(xiàn)代平江人文資源的新景觀。

（三）環(huán)境污染狀況

    本縣范圍地質(zhì)構(gòu)造不太發(fā)育，尚未發(fā)現(xiàn)巖漿巖，區(qū)內(nèi)工程地質(zhì)更加良好，不存在滑坡、崩塌、地面沉降、泥石流等不良工程地質(zhì)現(xiàn)象，歷史上沒有發(fā)生過地震災(zāi)害，可不作工程設(shè)防。

本項目周邊10公里內(nèi)均無較大的環(huán)境污染。即使將來有污染，也可能只會是1公里外的伍市工業(yè)園的工廠污染，而就調(diào)查研究，該工業(yè)園屬湖南省級，在引進項目和企業(yè)時，就將環(huán)境因素放在了第一位。

這兒的自然環(huán)境保護得很好，空氣、水等環(huán)境均屬良好。

（四）市場情況

    據(jù)我們調(diào)查，項目周邊及更大范圍內(nèi)，還沒有象如此規(guī)模的專業(yè)農(nóng)副產(chǎn)品交易市場，現(xiàn)存的主要是城鎮(zhèn)及鄉(xiāng)村的農(nóng)貿(mào)市場和攤擔(dān)小店。在長沙以及再北面的常德已經(jīng)出現(xiàn)或即將出現(xiàn)較大規(guī)模的農(nóng)副產(chǎn)品交易市場，它們將是本項目的競爭者，也可能是本項目的有益互補。

    本項目位于長沙與岳陽的中點，東鄰江西修水，南接長沙，西靠汨羅、湘陰、北連湖北武漢，是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的核心點。

    本項目的交通便捷，京珠高速公路、107國道、S308高等級公路及汩羅江縱橫交錯，在此形成交匯點，106國道，平汩、平岳、平益公路過境，京廣鐵路擦邊而過。通過“一江三路”的交通優(yōu)勢，構(gòu)成了本項目聯(lián)接湖南乃至世界的立體交通網(wǎng)。

 

（一）地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃

    陸運：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于京珠高速臨湘至長沙段平江、汩羅出口僅1公里處，距長沙市63公里（以京珠高速計算）、岳陽市66公里、平江縣城38公里（平伍高速公路）。107國道、S308高等級公路緊繞中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心區(qū)經(jīng)過。以前局限于短途運輸?shù)谋镜剡\輸業(yè)因為京珠高速公路的建成而把運輸半徑由原來的300公里提高到了800公里。

    鐵路：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距京廣線長沙火車站63KM、岳陽火車站66KM、汩羅火車貨運站10KM，通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達長沙、岳陽二站。長沙、岳陽站是京廣線上的樞紐大站，可通達全國各地。

     航空：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長沙黃花國際機場59KM，通過高速公路驅(qū)車30分鐘即可抵達。岳陽機場也正在報建中，屆時在中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心70公里的半徑范圍內(nèi)，將有兩個機場可供選擇。

    海運：中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心距長沙港70KM，長沙港通江達海，具有長江、湘江“黃金水道”干支直達的運輸優(yōu)勢，是與國際接軌的“橋梁”。長沙港每年通過上海港進出口運輸?shù)膰�際集裝箱2.2萬標箱，通航航線已輻射至世界五大洲80多個國家和地區(qū)。

    水運：汩羅江發(fā)源于湖南平江、湖北通城、江西修水三縣交界的黃龍山，經(jīng)平江入汩羅縣境，流入南洞庭湖。區(qū)內(nèi)有300噸級汩羅江內(nèi)河航道連接洞庭湖、湘江、長江，可直達長沙港、岳陽港、武漢港。

（二）地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

岳陽（66公里）

 

   （17公里）                                                  （41公里）

                        湘陰                                     黃花機場

                   （27公里）                               （59公里）

長沙（64公里）

（一）購物場所

    近距離只有集鎮(zhèn)的購物場所，規(guī)模均不大。稍遠一些，可以進長沙、岳陽和平江縣購物，也算比較方便，平江縣城的知名購物場所已經(jīng)有心連心和上海瑞東超市。

（二）文化教育

    200米內(nèi)有高中、初中、平江五中（3000多師生）、伍市小學(xué)（400多人）。再稍遠處有省市重點學(xué)校，如長沙、岳陽、平江等城市的教育機構(gòu)。

（三）醫(yī)療衛(wèi)生

    300米左右為縣三醫(yī)院。據(jù)調(diào)查，本地若有重病急病，一般都喜歡往長沙或岳陽看醫(yī)生，因為距離并不遠，加之高速開通后，只要半個多小時就可到達，既方便又可保證治療效果。

（四）金融服務(wù)

    距項目1公里，就有農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社、郵政儲蓄等金融機構(gòu)。待項目建成以及伍市工業(yè)園開發(fā)到位時，還會有更多的金融服務(wù)機構(gòu)進駐。

（五）郵政服務(wù)

    平江縣伍市郵政分局離項目只有不到500米，而且將來本項目可會有郵政機構(gòu)進駐。

（六）餐飲、娛樂、休閑、運動（設(shè)施）

    近有九龍賓館和湘陰飯店，就在本項目旁邊。20分鐘車程又有遠近聞名的石盤洲生態(tài)休閑村，可以提供餐飲、娛樂、度假、休閑、運動等各項服務(wù)，是周邊人們甚至岳陽、長沙等市民的好去處。

（七）生活服務(wù)

    目前伍市人的生活配套服務(wù)基本上都在老集鎮(zhèn)上，有菜場、小超市、百貨店、送氣站、美容美發(fā)店等，據(jù)悉鎮(zhèn)居委會正計劃建一個統(tǒng)一的菜市場以解決附近居民買菜等問題。本項目一期建成后，應(yīng)該考慮增加或提供相應(yīng)的生活服務(wù)設(shè)施和配套，使本項目及周邊形成一個大社區(qū)。

（八）周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

    在五年前，周邊的人們就盼望著本項目能建成。經(jīng)過我們調(diào)查，大多數(shù)人們還是希望這個項目能夠盡快建成開業(yè)，而且再不能失敗，因為人們對其寄予的希望太大了，而且政府方面也不想看到再有不利因素影響本項目的進程。

    因而，除了項目本身和歷史商業(yè)文化氛圍的缺乏外，周邊基本上沒有對項目不利的干擾因素。

 

（一）湖南省國內(nèi)生產(chǎn)總值

    今年以來，湖南省積極執(zhí)行中央宏觀調(diào)控政策，國民經(jīng)濟承襲一季度快速發(fā)展的良好態(tài)勢，繼續(xù)加快增長，上半年全省完成生產(chǎn)總值2402.58億元，增長11.8%。增速比上年同期快2.4個百分點。

    湖南省固定資產(chǎn)投資規(guī)�？傮w上仍保持了較快的增長速度，1-5月湖南省全社會投資534.17億元,增長34.9%，比上年同期增幅高7個百分點。上半年固定資產(chǎn)投資價格在投資高速增長的拉動下同比上漲6.1％,漲幅比2003年上半年擴大5.1個百分點。

 

    湖南由“長株潭一體化”的“融城” 概念到 “泛珠江三角洲”（即“9+2”經(jīng)濟圈）的“融珠”概念，無不是機會和發(fā)展的提升，而且每一次都實現(xiàn)了更高更快更好的發(fā)展。

    當(dāng)前世界經(jīng)濟形勢對湖南的影響可謂機遇難求。當(dāng)前的世界經(jīng)濟形勢，總體判斷是：增長前景看好，減速風(fēng)險猶存。從年度經(jīng)濟增速來看，呈逐年攀升之勢。2001、2002、2003年世界經(jīng)濟分別增長2.3%、3.0%和3.9%，世界貿(mào)易分別增長-0.5%、2.3%和4.5%。世界經(jīng)濟形勢在經(jīng)歷了近三年的低迷和艱難復(fù)蘇歷程之后，自2003年下半年起重新恢復(fù)較快增長。

（二）岳陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值

    岳陽市自去年下半年以來，經(jīng)濟發(fā)展步入上升通道，2004年上半年岳陽市GDP持快速增長態(tài)勢，實現(xiàn)GDP總量260.59億元，同比增長13.3%，比上年同期高3個百分點，其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值為40.4億元，第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值126.12億元，第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值94億元，同比分別增長4.2%、18.9%和10.7%，比上年同期分別高0.6、5.5和0.8個百分點。

    據(jù)一份政府報告顯示，岳陽經(jīng)濟社會發(fā)展目標：2005年國內(nèi)生產(chǎn)總值達620億元，年均增長11%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為17:41:42，城鎮(zhèn)化水平達到40%，社會消費零售總額達到205億元，進口總額達到3億美元，出口年均增長率15%，進口年均增長19%，5年累計全社會固定資產(chǎn)投資總額達到660億元，利用外資12億美元。

 

（三）平江縣國內(nèi)生產(chǎn)總值

     2003年平江縣全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）399039萬元，比上年增長10.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值124572萬元，增長4.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值132657萬元，增長17.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值141810萬元，增長10.8%。

    據(jù)最新統(tǒng)計公報，今年上半年，全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值198759萬元，比上年同期增長12%，增速比上年同期上升1.9個百分點，其中一產(chǎn)業(yè)完成39449萬元，同比增長4.4%；二產(chǎn)業(yè)完成79032萬元，同比增長15.7%；三產(chǎn)業(yè)完成80287萬元，同比增長11.9%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比重分別達24.5:40.4:31.1。

（四）區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)成

     平江縣的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理化，目前基本上是三次產(chǎn)業(yè)各占1/3的程度。就發(fā)展趨勢來看，第三產(chǎn)業(yè)的比例還在不斷上升。

    2003年一、二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占國內(nèi)生產(chǎn)總值比重由上年34.2∶30.4∶35.4發(fā)展到31.2∶33.3∶35.5。

（五）房地產(chǎn)基本情況

     2004年1—6月，湖南全省房地產(chǎn)開發(fā)投資136.85億元，其中長株潭占66.3%；商品房平均銷售價格為1606.51元/平方米，居全國第23位；土地供應(yīng)、商品房空置面積明顯減少。

    1—6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資136.85億元，比去年同期增長39.7%，比全國高出11個百分點，居全國和7位。商品房屋開工面積2705.08萬平方米，同比增長38.5%，相當(dāng)于去年全年竣工面積的2.4倍；1-6月竣工面積384.66萬平方米，增長36.9%，表明我省后階段商品房屋供應(yīng)量依然較多。

    1—6月商品房平均銷售價格為1606.51元/平方米，同比增長3.9%，其中除商業(yè)營業(yè)用房的銷售價格較去年同期有所下降外，其余的住宅、辦公樓和其它用房的銷售價格均高于去年平均水平。我省銷售價格居全國23位。

    從市州分布結(jié)構(gòu)看，1—6月長株潭3市共完成投資90.66億元，占全省投資比重的66.3%，比去年同期上升2.4個百分點，更加突出了中心城市房地產(chǎn)的投資優(yōu)勢。

    岳陽房地產(chǎn)開發(fā)居全省中游。2003年全市房地產(chǎn)投資完成11.86億元，絕對數(shù)居全省第6位，次于長沙、株州、郴州、常德、湘潭；同比增長速度為58.0%，居全省第8位，高于全省5.6個百分點。

    岳陽的房的產(chǎn)市場，從2003年的數(shù)據(jù)看，表現(xiàn)在三方面：其一，目前有開發(fā)項目的88家房產(chǎn)企業(yè)，實收資本已達10.2億元，500—800萬元的39家，1000—2000萬元的22家，3000—5000萬元的4家，2億元以上的有泰和集團1家；其二，2003年底，全市房地產(chǎn)資產(chǎn)總計達34.33億元，1億元以上的有華廈菀、恒泰、匯澤、泰和、新長江等7家企業(yè)；其三，資金總量大于開發(fā)投資總量，增長速度高于開發(fā)投資，全年到位資金14.12億元，同比增長44.1%，高出上年26個百分點，其中自籌資金4.95億元，國內(nèi)貸款3.71億元，其他資金2.94億元，并有外商投資0.2億元，可見，房地產(chǎn)企業(yè)實力在不斷加強擴充。

（六）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

     2003年岳陽市房地產(chǎn)投資大幅增長，高于全市固定資產(chǎn)增長速度46.3個百分點，是歷史上的最高峰。

    隨著市場經(jīng)濟的進一步搞活，房地產(chǎn)開發(fā)自身進入漸進調(diào)整與發(fā)展階段，施工面積、商品房銷售結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化。首先從近7年施工面積看，住宅施工面積雖逐年增加，所占比重逐年遞減，由1997年的86.7%，下降到62.4%，商業(yè)營業(yè)用房施工面積所占比重卻成正比，逐年攀升，由1997年的10.6%上升到31.6%，上升21個百分點，其次從近7年房屋銷售情況看，同樣是商業(yè)用房銷售比重逐年上升，由1997年8.2%上升到31.2%，上升21個百分點；住宅銷售比重逐年下降，由1997年的91.8%，下降到65.2%；可見我市房地產(chǎn)開發(fā)逐步在跟蹤市場需求進行邊調(diào)整邊發(fā)展。

商品房銷售越來越旺。自1993年商品房銷售出現(xiàn)第一次高峰后，連續(xù)幾年在低谷徘徊；1998年出現(xiàn)第二次高峰，2003年又再次超歷史，全年商品房銷售面積達45.92萬平方米，是1997—1999年3年之和，其中住宅銷售36.55萬平方米，增幅與上年基本持平，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達7.4萬平方米，同比增長2.2倍，大大超過住宅銷售增幅；商品房銷售額達4.22億元，同比增長4.6%，其中商業(yè)營業(yè)用房1.32億元，同比增長1.8倍，是2000年前8年之和，主要是商業(yè)步行街周邊德賽、金穗、匯澤等二十幾家商鋪所帶動，外省、外市的中商百貨、百盛集團、廣州摩登百貨、新一佳等商業(yè)巨頭來岳投資興業(yè)。

    2003年平江縣房地產(chǎn)市場情況是：全年共計發(fā)證4015個，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個；發(fā)證面積共計93.9974萬平方米；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計交易管理面積121768平方米；全年共辦理各類房屋抵押2443起，其中：城關(guān)辦理1847起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理596起，計抵押面積98萬平方米，抵押貸款額2.3萬萬元。

（七）近期中國房地產(chǎn)市場情況

    國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明，2004年1至5月份，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長32%，增幅比去年同期回落0.9個百分點。與此同時，商品房平均銷售價格明顯攀升。1至5月份，全國商品房平均銷售價格為2708元/平方米，同比增長10.7%，增幅比去年同期提高3.7個百分點。

    從土地開發(fā)情況來看，全國完成開發(fā)土地面積6408萬平方米，同比增長19.8%，低于去年同期22.1個百分點；房屋竣工面積增幅回落，商品房銷售面積增加。

（八）貨幣政策、利率、農(nóng)村房地產(chǎn)政策、新的房地產(chǎn)政策及其影響作用

     從資金供應(yīng)看，信貸和國債資金對投資拉力減弱。主要是控制銀行信貸規(guī)模，2004年全國新增信貸規(guī)模2.6萬億元，比去年減少1700億元。另外，還提高了存款準備金率，由7%提高到7.5%，全國金融機構(gòu)將一次性減少可用資金1100億元左右。

    1998年以來，為擴大內(nèi)需，國家一直實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，但今年以來開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，積極的財政政策轉(zhuǎn)向中性，穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)向適度從緊。由于政策的調(diào)整，估計影響我省投資80億元。

    今年以來，國務(wù)院采取了一系列宏觀調(diào)控措施，嚴格用地管理、信貸投放和項目審批，加大對部分過熱行業(yè)、過熱地區(qū)的整治力度，清理和嚴肅查處違規(guī)建設(shè)項目，嚴格控制新開工項目上馬。主要是按照國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)劃、土地管理、環(huán)境保護、銀行信貸、項目審批等方面的法規(guī)、政策，重點對國家控制的鋼鐵、電解鋁、水泥、黨政機關(guān)辦公樓和培訓(xùn)中心、城市快速軌道交通、高爾夫球場、會展中心、物流園區(qū)、大型購物中心等項目進行清理，并嚴格控制新開工項目。這一系列政策措施的出臺，對投資者的心理預(yù)期壓力較大，尤其是土地、信貸、項目審批等嚴格按照產(chǎn)業(yè)政策實施，影響后期新項目開工，這對原本投資規(guī)模不大、增速不快的湖南具有較大的制約影響。

    但是，短期影響相對較小，長期影響較大。今年縮減用地規(guī)模，半年內(nèi)停止土地審批，會導(dǎo)致部分新增項目無法立項，部分招商引資項目無法簽約，影響新開工項目上馬和后期項目儲備。今年計劃用地規(guī)模6700公頃，即使全部用完，也比近4年全省平均實際批地量減少4146公頃；如果所有土地在五年內(nèi)充分利用，平均每年影響投資124億元。但是短期內(nèi)調(diào)控政策的影響相對較小，一是部分項目已在限制之前報批用地計劃，將會陸續(xù)取得土地并開工建設(shè)。

 

（九）社會消費品零售總額：居民消費價格指數(shù)、商品住宅價格指數(shù)、主要消費支出增幅

    關(guān)于湖南城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)，據(jù)2004年7月最新一份資料統(tǒng)計如下：

    據(jù)湖南省城調(diào)隊調(diào)查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民人均消費支出6082.6元，比上年增加507.88元，增長9.1％,剔除物價因素實際增長7.6％，居民家庭八大類消費性支出呈現(xiàn)七增一減。

    據(jù)統(tǒng)計調(diào)查，2003年湖南城鎮(zhèn)居民在消費支付情況主要表現(xiàn)為：交通和通信支出增長14.1％，2003年每百戶城鎮(zhèn)居民家庭購買了家用汽車0.27輛，醫(yī)療保健增長13.9％雜項商品和服務(wù)支出增長12.8%教育文化娛樂服務(wù)支出增長12.5％食品支出增長9.7％，衣著支出增長7.6%。居住支出增長0.9%。

    2003年，人均居住支出586.9元，比上年增加5.04元，增長0.9%。其中：住房裝潢支出160.2元，下降16.7%。但是，近年來城鎮(zhèn)居民家庭用電量不斷增多，2003年人均用電321.8度，較上年增加62.4度。水電燃料價格調(diào)整也使居民支出增加。2003年，城鎮(zhèn)居民人均水電燃料及其他支出355.6元，增長18.1%。而家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出與上年基本持平

（一）當(dāng)?shù)氐木用褡≌�形態(tài)及比重

    平江縣城居民住宅形態(tài)還屬于初級階段，基本上是多層的磚混住宅，有三四層的，五六層的，極少有十層以上的。

    平江城鎮(zhèn)居民原來自建房屋的比例為大部分，隨著市場化程度和國家對自建房及集資建房的嚴格控制，近年基本上沒有在城市內(nèi)自建房的了。而在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民，則仍然以自建房為主，自建的比例大于購商品房。

     岳陽的城市發(fā)展相當(dāng)快，而且高樓大廈已經(jīng)是數(shù)不勝數(shù)，許多花園社區(qū)和高檔高層住宅樓出現(xiàn)在城市中心或城郊。居民幾乎全部是購買商品房。

（二）當(dāng)?shù)卣�府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

    平江縣的房地產(chǎn)政策方面：房屋所有權(quán)初始登記費由原來的每平方米3—4元核減為現(xiàn)在的住房每套80元；城市房屋拆遷管理費由原來按房屋拆遷補償安置總費用的1‰核減為0.6‰；城市房屋安全鑒定費由原來的1元/m²核減為80元/次；商品房預(yù)售管理費由原來的按預(yù)售價值5‰核減為2‰；

停止了一切以任何名目為形式的集資建房立項、報建；重新審定有關(guān)立項、報建、審批環(huán)節(jié)與程序，辦事效率大大提高。如開發(fā)企業(yè)資質(zhì)年審由原來的15天縮短為一周，房屋產(chǎn)權(quán)登記權(quán)證的發(fā)放由原來的一周縮短為三天。

（三）短中期當(dāng)?shù)卣�府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃

    平伍城鎮(zhèn)建設(shè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：1995年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，1998年斥資30萬元聘請市、規(guī)劃設(shè)計院編制了城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃分兩期實施：近期（1997年—2005年）。建成區(qū)面積達1.5平方公里，城鎮(zhèn)人口達1.5萬；遠期（2006年—2015年）。建成區(qū)面積達5平方公里，城區(qū)人口10萬。

    已建和將建的街道有平伍、伍向、中興、茶園、學(xué)園、長青等6條街道；還有日供萬噸自來水廠、11萬伏變電站、伍市醫(yī)技大樓、伍市小學(xué)、九龍賓館、文化站、國土所、信用社、教師之家、嵩岳圖書館，500戶農(nóng)民進鎮(zhèn)購（建）房；新架了3座電信信號塔。

    2002年2月，設(shè)立為伍市省級工業(yè)園，園區(qū)總體規(guī)劃面積10平方公里，首期開發(fā)用地3平方公里。現(xiàn)有入園企業(yè)投資總額達5.1億元，預(yù)計年產(chǎn)值可達16.2億元，增加就業(yè)崗位3000余個。

    就岳陽而言，房地產(chǎn)發(fā)展相當(dāng)快，而且供應(yīng)量和需求量都很大，總體是求略大于供；而平江的房地產(chǎn)市場則另有一番風(fēng)景，盡管新開發(fā)的城區(qū)一片欣欣向榮，房價也比老城區(qū)高，但整體市場并不大，所購買商鋪及住宅者基本上本地居民或下面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中興階層，可以說市場總體是供求平衡，沒有大起大波。

    在伍市等鎮(zhèn)里，房地產(chǎn)市場還相當(dāng)不成熟，基本上沒有完全竟義上的商品住宅，多為自建的住宅。因而，市場還需要時機和創(chuàng)造。不過作為一種投資，當(dāng)?shù)厝藗円呀?jīng)看到門面和住宅一體式的商品房具有發(fā)展?jié)摿�，�?zhèn)中心的商鋪和住宅出租較容易，五年前該項目一期尚在建設(shè)時就幾乎全部預(yù)訂了，而且交付房款的占了20%，后因種種原因，工程沒有如期交付及經(jīng)營，才導(dǎo)致其它預(yù)訂者沒有交錢并改變了購房打算。

    目前，就平江而言，商品住宅市場還不太發(fā)達，基本上沒有發(fā)展成象岳陽、長沙那么成熟和競爭激烈，一個縣城的房地產(chǎn)就是兩個板塊，老城區(qū)板塊和新城區(qū)板塊，由于城市發(fā)展方向和環(huán)境原因，新城區(qū)的房子明顯要好于老城區(qū)，而且價格也高出100元/平方米左右。

    據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，平江縣房地產(chǎn)業(yè)2003年為14603萬元，2002年為13521萬元，同比增長了8.7%。全年共計發(fā)證4015個，其中：鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)證2660個，城鎮(zhèn)居民、單位發(fā)證1355個；發(fā)證面積共計93.9974萬平方米；全年共辦理各類房屋交易274起，其中：城關(guān)辦理151起，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦理123起，計交易管理面積121768平方米。

    在平江縣城內(nèi)，住宅的銷售價格均價為500—600元/平方米，上漲幅度不大。估計一二年后，均價將可能略有升高，大體為650元/平方米左右的水平。

    在平江縣城，從天岳大道到民建路一線以及十字街到犁頭嘴一線，商鋪的成交均價大概為3000元/m²，其他地段均價為2000元/m²，偏僻地段1200元/m²。隨著市場的不斷發(fā)展和房地產(chǎn)的成熟，商鋪的價值將會不斷抬升，估計三年后，一類地段臨街商鋪的均價可升到3500—4500元/ m²。

    在伍市鎮(zhèn)居民認可的住宅價格，估計為400元/ m²左右，因為據(jù)調(diào)查他們自建的綜合成本約為250-350元/ m²。據(jù)我們調(diào)查，本項目一期已建的商鋪和住宅土建成本約為450元/ m²，若加上土地等成本，綜合成本則達到500—550元/ m²。當(dāng)初銷售時的商鋪均價為1500元/ m²左右，住宅則為550—600元/ m²左右，銷售形勢還相當(dāng)不錯�？梢娙藗兪钦J可這個價值的，但可惜市場沒有馬上經(jīng)營起來。

    我們分析，如果一旦氣勢做足，讓投資和經(jīng)營者重新找回信心，或者更加充滿希望，那么本項目的價值還將會提高；而且也只能這樣，才會讓當(dāng)初已經(jīng)購買了本項目的投資者感到安慰和再鼓足勇氣，或再購買或影響周圍的人群購買。

（一）各種檔次商品住宅客戶分析

    在岳陽和平江，所開發(fā)出來的商品住宅，幾乎全部是本地人在購買，他們長期居住在本地，購房就象成家立業(yè)一樣，成為一輩子的事情。一般居民都只有一套房或還住在公房或老房子中，一些當(dāng)官者和經(jīng)商發(fā)達者則有幾處房，或者他們已經(jīng)在更發(fā)達的城市購了房屋，而在本地則自建別墅。

    就我們對本項目原來購買客戶的分析，發(fā)現(xiàn)來購買本項目的客戶具有以下特點：一是來源相當(dāng)散，既有本鎮(zhèn)的，也有平江縣其它鎮(zhèn)的及縣城投資者，還有附近如汨羅市的，還有來自岳陽市的。二是投資者比自營者更多。三是有政府資源關(guān)系者較多，可見政策因素的影響力。

（二）商品住宅客戶購買行為分析

    就岳陽和平江住宅市場來看，客戶購買主要是改善自己的居住環(huán)境和提高居住水平，以自用為絕對主流，很少有購買住宅作為投資者。

 

（一）獨特的經(jīng)濟地理優(yōu)勢

    中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心位于國家開放口岸岳陽市（長江經(jīng)濟帶）和湖南省省會長沙市（長株潭經(jīng)濟圈）的結(jié)合部——伍市鎮(zhèn)，是國家西部大開發(fā)的過渡帶，西氣東輸工程的結(jié)合點，同時又是長江經(jīng)濟帶和沿海開放帶的交匯點，能夠充分接受長沙乃至港澳、京華的輻射作用。

（二）優(yōu)越的國內(nèi)交通優(yōu)勢

    中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心交通便捷，東鄰江西修水，南接長沙，西靠汩羅、湘陰，北連湖北武漢，是長沙、汩羅、岳陽、平江四市縣和湘、鄂、贛三省的商品、物資集散地。京珠高速公路、107國道、S308高等級公路和汩羅江縱橫交錯，在此形成交匯點，京廣鐵路擦邊而過，具有“一江三路”的交通優(yōu)勢。距長沙市63公里，黃花國際機場59公里，岳陽市66公里，距平江縣城38公里。

（三）長株潭經(jīng)濟圈的衛(wèi)星城

    長沙、株洲、湘潭經(jīng)濟帶和岳陽地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，農(nóng)產(chǎn)品資源豐富，商品流通活躍，中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心緊靠長株潭經(jīng)濟圈和岳陽市等農(nóng)產(chǎn)品需求量大的市場，具有很強的經(jīng)濟吸納能力、輻射能力和市場潛力，是長株潭經(jīng)濟圈的“后花園”、長江生態(tài)經(jīng)濟圈的重要節(jié)點。

（四）巨大的資源優(yōu)勢

    平江縣加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，已基本形成“一鄉(xiāng)一品”的產(chǎn)業(yè)格局，如：醬干之鄉(xiāng)、茶葉之鄉(xiāng)、蠶桑之鄉(xiāng)……，隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程的深入，平江的農(nóng)業(yè)、蓄牧業(yè)及傳統(tǒng)山貨產(chǎn)品正在形成自己優(yōu)勢，這些產(chǎn)品門類獨特，地域風(fēng)格明顯，暢銷海內(nèi)外。

    平江是全國18個重點中藥材基地縣。中草藥品種多，分布廣，資源豐富。全縣有中草藥1181種，可采量2.75萬噸，能正式入藥的有309種。絞股蘭、玄參、半夏、百合、香附、菊花、扁豆、杜仲、厚樸、黃業(yè)、烏藥等是平江傳統(tǒng)藥材。具有極大的開發(fā)利用價值。

    平江特產(chǎn)甚多，農(nóng)作物資源種類達430多個品種。其中糧食作物有稻、麥、豆、薯等30多個品種，年總產(chǎn)量44萬噸，已列入國家商品糧基地建設(shè)縣。經(jīng)濟作物有210多個品種。無公害優(yōu)質(zhì)米、反時令蔬菜也已形成一定的開發(fā)規(guī)模。畜牧業(yè)資源主要有生豬、菜牛、黑山羊、雞、鴨、山桂花蜂蜜等。年出欄生豬100萬頭，是湖南八大重點基地縣之一。山桂花蜂蜜是全國少有的珍稀蜜資源，平江蜜源豐富，屬全國九個重點基地縣之一。

     平江縣還具有豐富的人口資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和森林資源以及文化旅游資源。

（五）政策優(yōu)勢

    中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由于符合國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，具有可持續(xù)性，從而擁有多種政策優(yōu)勢，可享受以下政策的優(yōu)惠：

繼續(xù)推進農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，挖掘農(nóng)業(yè)內(nèi)部增收潛力。

    ……農(nóng)產(chǎn)品市場和加工布局、技術(shù)推廣和質(zhì)量安全檢驗等服務(wù)體系的建設(shè)，都要著眼和有利于促進優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)帶的形成。……要進一步完善農(nóng)產(chǎn)品的檢驗檢測、安全監(jiān)測及質(zhì)量認證體系，推行農(nóng)產(chǎn)品原產(chǎn)地標記制度，開展農(nóng)業(yè)投入品強制性產(chǎn)品認證試點，擴大無公害食品、綠色食品、有機食品等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)和供應(yīng)。

    加快發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。各級財政要安排支持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的專項資金，較大幅度地增加對龍頭企業(yè)的投入。對符合條件的龍頭企業(yè)的技改貸款，可給予財政貼息。對新辦的中小型農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)，要加強創(chuàng)業(yè)扶持和服務(wù)。不管哪種所有制和經(jīng)營形式的龍頭企業(yè)，只要能帶動農(nóng)戶，與農(nóng)民建立起合理的利益聯(lián)結(jié)機制，給農(nóng)民帶來實惠，都要在財政、稅收、金融等方面一視同仁地給予支持。

    國家領(lǐng)導(dǎo)人明確指出要把現(xiàn)代物流業(yè)作為國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)與新的經(jīng)濟增長點，國家“十五”計劃將物流業(yè)列為大力發(fā)展的新型服務(wù)業(yè)之一。

    國家物流產(chǎn)業(yè)政策將在市場準入、稅收政策、土地政策、交通管制、鼓勵第三方物流企業(yè)發(fā)展等方面有具體規(guī)定。

中央1號文件也明確規(guī)定：發(fā)揮市場機制作用，搞活農(nóng)產(chǎn)品流通。

    培育農(nóng)產(chǎn)品營銷主體。鼓勵發(fā)展各類農(nóng)產(chǎn)品專業(yè)合作組織、購銷大戶和農(nóng)業(yè)經(jīng)紀人。積極推進有關(guān)農(nóng)民專業(yè)合作組織的立法工作。從2004年起，中央和地方要安排專門資金，支持農(nóng)民專業(yè)合作組織開展信息、技術(shù)、培訓(xùn)、質(zhì)量標準與認證、市場營銷等服務(wù)。有關(guān)金融機構(gòu)支持農(nóng)民專業(yè)合作組織建設(shè)標準化生產(chǎn)基地、興辦倉儲設(shè)施和加工企業(yè)、購置農(nóng)產(chǎn)品運銷設(shè)備，財政可適當(dāng)給予貼息。加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品連鎖、超市、配送經(jīng)營，鼓勵有條件的地方將城市農(nóng)貿(mào)市場改建成超市，支持農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)到城市開辦農(nóng)產(chǎn)品超市，逐步把網(wǎng)絡(luò)延伸到城市社區(qū)。進一步加強產(chǎn)地和銷地批發(fā)市場建設(shè)，創(chuàng)造條件發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。加強農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場管理，有關(guān)部門要保證貨源充足、價格基本穩(wěn)定，嚴厲打擊制售假冒偽劣農(nóng)資等坑農(nóng)傷農(nóng)行為。支持鮮活農(nóng)產(chǎn)品運銷，在全國建立高效率的綠色通道，各地要從實際出發(fā)進一步改善農(nóng)產(chǎn)品的流通環(huán)境。

    繁榮小城鎮(zhèn)經(jīng)濟。小城鎮(zhèn)建設(shè)要同壯大縣域經(jīng)濟、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、移民搬遷結(jié)合起來，引導(dǎo)更多的農(nóng)民進入小城鎮(zhèn)，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口聚焦、市場擴大的良性互動機制，增強小城鎮(zhèn)吸納農(nóng)村人口、帶動農(nóng)村發(fā)展的能力。國家固定資產(chǎn)投資要繼續(xù)支持小城鎮(zhèn)建設(shè)，引導(dǎo)金融機構(gòu)按市場經(jīng)濟規(guī)律支持小城鎮(zhèn)發(fā)展。

第一條    為了鼓勵國內(nèi)外客商來中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營，特制定本優(yōu)惠政策。

第二條    國內(nèi)外客商可不受地域、身份、行業(yè)等限制前一中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心投資經(jīng)營，除國家明令禁止和須經(jīng)有關(guān)部門特批的行業(yè)、項目外，其余一律實行自行選擇，自主經(jīng)營，享受本優(yōu)惠政策。

第三條    凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的經(jīng)營者，憑居民身份證等相關(guān)證件、資料到工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安等聯(lián)合現(xiàn)場辦公窗口辦理有關(guān)證照。辦理證照除收取工本費外，不再收取其它任何費用。

第四條    凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的比經(jīng)營客商，經(jīng)工商、稅務(wù)等部門認定，2年內(nèi)免收工商管理費、暫住人口費、防洪保安費、治安費、綠化費。縣外經(jīng)商戶在經(jīng)營過程中，除增值稅外，地方稅收依法定程度前兩年實行先征后返，后3年地方稅收實行確定基數(shù)，超基數(shù)部分全額返還，縣內(nèi)老經(jīng)營戶進入大市場經(jīng)營，地方稅收實行確定基數(shù)，超基數(shù)部分前兩年全額返還，后3年減半返還。

第五條    凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的固定經(jīng)營者，其家屬子女符合戶口投靠政策的，由公安部門優(yōu)先辦理“農(nóng)轉(zhuǎn)非”；不符合投靠政策的，可按有關(guān)規(guī)定辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)非”。一個門面可解決1—2個城鎮(zhèn)常住人口，其用水、用電、糧油供應(yīng)、招工、參軍、醫(yī)療、保險和子女入學(xué)、入園（包括外地客商的子女）等一切待遇與市場所在地城鎮(zhèn)居民同等對待。

第六條    凡進入中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的集體、私營企業(yè)和個體工商戶，具備條件的，可由銀行、信用部門按規(guī)定優(yōu)先發(fā)放貸款。

第七條    水、電、電視、電話安裝實行“三優(yōu)”，即按照優(yōu)先、優(yōu)質(zhì)、優(yōu)惠的原則安裝、開戶、入戶，不加收其他費用。

第八條    中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心由中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心管理委員會統(tǒng)一管理，堅持杜絕多頭管理、多頭收費，兩年內(nèi)除衛(wèi)生費外，其他各種收費不得入場。嚴禁亂收費、亂攤派、亂集資。對不按規(guī)定收取的稅、費，經(jīng)營者有權(quán)拒交，并可向市場管理委員會投訴。市場管理委員會應(yīng)予及時處理。

第九條   平伍在市場設(shè)立公安掃執(zhí)勤室，負責(zé)市場治安管理，并按社會治安綜合治理有關(guān)規(guī)定，組織經(jīng)營戶開展治安關(guān)防，實行24小時值勤巡邏，以確保經(jīng)營者的生命財產(chǎn)安全，保證市場的正常經(jīng)營秩序。

    項目在各級領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下，第一期工程由平江縣人民政府和湖南國信房產(chǎn)公司共同開發(fā)建設(shè)，一期的征地、拆遷、規(guī)劃、報建和部分建設(shè)工作已經(jīng)完成，市場的雛形已經(jīng)建立，為中泰農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的發(fā)展打下了一個良好的基礎(chǔ)。該項目的續(xù)建得到了平江縣、岳陽市和湖南省各級政府的大力扶持，并制定了若干優(yōu)惠政策。湖南省委書記楊正午、岳陽市市長羅碧升親臨市場考察指導(dǎo)工作，積極贊許在湖南開展中泰農(nóng)產(chǎn)品合作的意義和現(xiàn)實可行性。該項目積極向省計委和國家計委申報，爭取獲得優(yōu)惠扶持政策。

    中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心，主要通過舉辦大規(guī)模、多層次、多種類的會展活動，帶來源源不斷的商流、物流、人流、資金流、信息流，直接推動商貿(mào)旅游業(yè)的發(fā)展，不斷創(chuàng)造商機，吸引投資，進而拉動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并形成一個以會展活動為核心的經(jīng)濟群體。其以農(nóng)產(chǎn)品為主的博覽會將會帶來巨大的收益。

    會展是一個航空、旅游、商業(yè)、餐飲、住宿等多方受益的產(chǎn)業(yè)，國際上有1:9的說法，即辦會展的場館收入如果是1的話，那么相關(guān)的社會收入就是它的9倍。所以在歐洲流行一句話：會展是城市的面包。瑞士的日內(nèi)瓦、德國的漢諾威、慕尼黑、杜塞爾多夫，美國的芝加哥、法國的巴黎、英國的倫敦、意大利的米蘭以及新加坡、香港等都是著名的“展覽城”，這些城市將展覽業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)加以扶持，展覽業(yè)的興盛帶來了巨額利潤和城市繁榮。美國《貿(mào)易展覽》周刊的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，美國一年舉辦的200多個商業(yè)會展所帶來的經(jīng)濟效益超過38億美元。法國博覽會和專業(yè)展覽會每年的營業(yè)額可達85億法郎，展商的交易額高達1500億法郎，展商和參觀者的間接消費也在250億法郎左右。

    隨著我國春節(jié)、“五一”、“十一”3個旅游黃金周的形成和暑期旅游的蓬勃發(fā)展，居民度假旅游消費模式初現(xiàn)雛形。國務(wù)院調(diào)整節(jié)假日制度后形成的全年3個7天的長假，已成為我國的“旅游黃金周”，對刺激全民的旅游需求、拉動內(nèi)需、促進消費的作用十分明顯；包括雙休日在內(nèi)的每年110多天的節(jié)假日，已經(jīng)成為我國居民消費的集中時段，假日經(jīng)濟已初具規(guī)模。

    以度假旅游為主題的“農(nóng)家樂”持續(xù)升溫，據(jù)省旅游局透露：節(jié)假日期間一些農(nóng)家樂全部客滿。今年過夜旅游者人均逗留天數(shù)比同期延長0.35天，度假傾向更為明顯。

    “五一”期間，居民度假休閑消費比例有所上升，許多城郊度假村爆滿，長線的度假線路也受到普遍歡迎。

    （一）本項目作為新建項目，選址既不處于產(chǎn)地也不處于銷地，又沒有老市場作為基礎(chǔ)和依托，其歷史上也不是一個傳統(tǒng)的商品集散中心，因而市場缺少一種其賴以生存的文史基礎(chǔ)，需要較長時間的市場培育過程。

    （二）現(xiàn)已建好的一期工程，市場的布局不盡合理。物流中心須具備容大廣納的特征和開放式的氣勢，現(xiàn)有市場過分重視臨街門面的收益，臨街門面設(shè)計太多，道路與內(nèi)部的交流感覺受滯；建筑物密度過大，間距太小，很多通道只能容納一輛小車通過，與大物流貨暢其流的要求相距甚遠；臨街店面稍大約30平方米，內(nèi)部店面面積約20平方米，面積太小，不適合部分產(chǎn)品的大進大出；店面結(jié)構(gòu)單一，不適合綜合性產(chǎn)品的經(jīng)營要求；市場內(nèi)沒有規(guī)劃面積足夠大的停車場。

    （三）平江及周圍地區(qū)形成產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品趨勢不明顯。農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基本以水稻為單一品種，蔬菜、水果的種植主要滿足本地消費，尚未形成專業(yè)化生產(chǎn)的農(nóng)產(chǎn)品，其商品化程度不高，影響到農(nóng)產(chǎn)品的集散和品牌的形成，目前只有汨羅大荊的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化較有特色。

     （四）物流、運輸、交通成本較高。京珠高速的帶動作用明顯，但收費較高,從平江到長沙和岳陽的小車過路費均為30元,大車的過路費更高，導(dǎo)致很多本地及周邊地區(qū)來往于長沙和岳陽的車輛均繞道與京珠平行的107國道。

    （五）泰國水果進場需要有冷庫等技術(shù)支持，伍市鎮(zhèn)雖有冷庫，但在市場之外，泰國進口水果價格較高，屬高檔消費，本地缺少消費基礎(chǔ)，兩頭在外，難度不小。

    （一）搭乘“泛珠三角”經(jīng)濟圈高速發(fā)展快車。湖南納入“泛珠江三角洲經(jīng)濟圈”，體現(xiàn)了珠三角經(jīng)濟能量集聚亟需擴大釋放腹地的內(nèi)在要求，將促進“泛珠三角”區(qū)域共同繁榮和發(fā)展，實現(xiàn)互補雙贏。這對中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心帶來前所未有的機遇。

    本項目可謂“北枕長江，南鄰廣東�！薄昂�南省會長沙位于‘泛珠三角’中兩個中心城市廣東和武漢的中間，湘粵的合作對整個‘泛珠三角’的融合起著至關(guān)重要的作用。”本項目同樣如此。

    （二）全國鐵路第五次提速，對加速中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心的物流將起到推動作用。

    在中部地區(qū)，第五次鐵路大提速主要在京廣、京九線上，長沙的周邊城市如武漢、南昌等同時受益，正如一位經(jīng)濟學(xué)專家指出，京廣鐵路干線的提速，必將強化湖南在“泛珠三角”概念中的地位。同時也拉近了與政治中心北京、長三角經(jīng)濟發(fā)展中心上海的距離，可以提高湖南省經(jīng)濟競爭的能力。

當(dāng)三年后湖南到廣東的時速達250公里的客運專線開通后，廣東到長沙只需要3個多小時。此外計劃還修建一條到湛江的客貨運鐵路，經(jīng)過湘西北、湘西南，然后進入廣東。在兩條鐵路、兩條高速公路的保障下，本項目通聯(lián)更廣泛。

（三）“長沙生態(tài)經(jīng)濟帶”帶來的生態(tài)經(jīng)濟發(fā)展機遇。

（四）商務(wù)會議上山下鄉(xiāng)，度假村人財兩旺

    這些年來，各種各樣的組織都把商務(wù)和會議等活動轉(zhuǎn)向城郊度假村，儼然形成了一個新的“上山下鄉(xiāng)”運動，從而帶動了度假村的繁榮。中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心、中泰國際農(nóng)莊度假村建成后，前來參加各種展會以及休閑度假的人將絡(luò)繹不絕。同時，企事業(yè)組織和個人來到這里舉行各種各樣的會議和商務(wù)活動以及休閑度假。此外，這些度假村的建設(shè)和運行除了帶動當(dāng)?shù)亟ㄖ�業(yè)、旅游業(yè)、交通運輸業(yè)、種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)的快速發(fā)展外，還解決了成千上萬人的就業(yè)問題，并帶來可觀的經(jīng)濟效益。

（一）近期，中國人民銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)信貸的門檻進一步提高，并將房地產(chǎn)開發(fā)的資本金由原來的20%提升為35%。這對需要大量開發(fā)資金的中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心來說，是個很大的威脅。

（二）一期工程已經(jīng)定形，檔次低，規(guī)劃設(shè)計滯后，對后期的招商及統(tǒng)一經(jīng)營帶來一定的困難。

（三）在我國云南、廣西已有類似項目，在我省長沙、常有關(guān)類似項目也在陸續(xù)推出，這對本項目的招商和銷售帶來一定的挑戰(zhàn)。

 

    通過對全國類似項目的調(diào)查和比較，以及本項目特點分析，我們以為在中國的中部地區(qū)開發(fā)這樣一個以農(nóng)產(chǎn)品交易展示為主要內(nèi)容，確定“中泰國際”大主題，是非常有個性的“農(nóng)博市場”項目。具有市場生存和發(fā)展空間，而且可以達到“特色經(jīng)營、綜合發(fā)展、規(guī)模效益”的目的。

 

（一）類比類似競爭項目基本資料（含建設(shè)與招商、規(guī)劃設(shè)計及銷售）

    廣西盛大農(nóng)產(chǎn)品加工物流中心是廣西自治區(qū)為迎接“南博會”而興建的重點項目，規(guī)模宏大，起點高，是廣西農(nóng)產(chǎn)品國際物流中心、國際農(nóng)產(chǎn)品交易的大平臺。

    該項目位于南寧市興寧區(qū)三塘鎮(zhèn)，規(guī)劃用地3000多畝，主要建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品競賣批發(fā)市場、農(nóng)產(chǎn)品倉儲中心、農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心等以及相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施。廣西自壯族治區(qū)人民政府桂政發(fā)[2003]29號文確定該項目為自治區(qū)指導(dǎo)協(xié)調(diào)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)重點項目。

一期項目招商內(nèi)容：計劃征地500畝，作為項目經(jīng)營場所用地，投資總額為20215萬元。

    其中農(nóng)產(chǎn)品競賣批發(fā)市場為10萬平方米，包括農(nóng)產(chǎn)品競賣大廳及500間鋪面，預(yù)計投資8200萬元。倉儲中心為7萬平方米，包括常溫、冷藏及冷倉庫，設(shè)計儲藏能力為1萬噸，預(yù)計投資7940萬元。

    此外，建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品加工配送中心2萬平方米，配置16條加工生產(chǎn)線及配送車輛，設(shè)計加工能力27000噸/年，預(yù)計投資3700萬元，相應(yīng)配套設(shè)施停車場為2.5萬平方米，可提供500個車位，預(yù)計投資375萬元。

    這個大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場占地面積105.7畝，建有占地28畝的生豬定點屠宰、鮮肉交易市場，8000平方米的交易大棚。

    據(jù)悉，這個市場不僅在西南地區(qū)規(guī)模最大，其配套設(shè)施也最先進、交易品種也最全。它一頭連著基地、農(nóng)戶，有穩(wěn)定的貨源﹔一頭連著全國市場，吞吐能力強。試營業(yè)這幾天，日均農(nóng)產(chǎn)品交易量達3000噸左右，預(yù)期正式營運年交易額可達15億元。

    由長春糧食集團與德隆集團共同建設(shè)，該物流中心總投資12億元，分兩期施工，2003年12月8日首期建成開業(yè)， 一期工程，占地面積15萬平方米，建筑面積4.8萬平方米，擁有150個門市和庫房，年經(jīng)營量100萬噸，年交易額30億元，交易品種以糧食和成品糧油為主，輻射吉林省的長春、四平、松原、白城等地區(qū)，并延伸到遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙、新疆及沿海各省。其設(shè)施先進、功能齊全、交易方式現(xiàn)代化、市場管理信息化、幅射范圍網(wǎng)絡(luò)化，是與國家糧食交易網(wǎng)及全國35個大中城市糧油信息中心聯(lián)網(wǎng)的專業(yè)性糧油批發(fā)市場。據(jù)悉，該項目全部建成后將成為東北最大的農(nóng)產(chǎn)品集散中心。

    位于海南�？谑旋埲A區(qū)龍泉鎮(zhèn)，2004年2月開始興建。這一大型農(nóng)產(chǎn)品物流中心建成后將具備200萬噸的氣調(diào)保鮮冷藏庫和相應(yīng)的分級加工包裝車間，具有日運輸能力1萬噸的保鮮物流機構(gòu)等，主要引用先進的農(nóng)業(yè)技術(shù)，重視農(nóng)產(chǎn)品保鮮、儲藏、包裝等，采用現(xiàn)代的保鮮技術(shù)進行農(nóng)產(chǎn)品的儲藏，形成大規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)營中心。據(jù)了解，今年一期工程計劃投資18億元，完成20萬噸氣調(diào)保鮮冷藏庫和日運輸能力2000噸的保鮮物流系統(tǒng)的建設(shè)。

    位于長沙市107國道、韶山路、京珠高速公路的交匯處，四周緊鄰二、三環(huán)線，處于長株潭三市的中心地帶，交通十分發(fā)達。該項目由政府策劃、市場運作、紅星實業(yè)公司斥資19．112億元，規(guī)劃用地3069畝，建筑面積151萬平方米，是省、市農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化一號重點工程，長沙市的一項標志性工程。該中心劃分為五大功能區(qū)：即博覽會展中心、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、科技信息發(fā)布中心、物流配送中心、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光休閑中心，以及星級酒店、住宅小區(qū)、餐飲娛樂等三大附屬功能區(qū)，形成一個高起點、高品味、大流通、大商貿(mào)，具有國際現(xiàn)代化管理水平的農(nóng)業(yè)博覽交易中心。主體工程于2002年建成并每年召開具有全國品牌的“農(nóng)博會”，2003年及目前的副附屬項目和工程陸續(xù)開發(fā)建設(shè)和運營。

    位于長沙市城北的金霞大道（即芙蓉北路）東側(cè)，即將開通的二環(huán)線兩廂，緊鄰新鐵路貨運北站和107國道，距霞凝水運新港較近。項目占地面積為900多畝。主要為水果、水產(chǎn)、蔬菜三大功能批發(fā)市場。計劃總投資5億元。目前正著手報批及籌建工作。

（二）綜合評判

    在區(qū)域內(nèi)，目前還沒有可以類比的項目，岳陽市內(nèi)沒有，湖南省內(nèi)也少有。就全國而言，農(nóng)產(chǎn)品交易市場和物流中心可謂風(fēng)起云涌，既有較早興起的南方代表，又有西南的代表，也有華東的代表，還有東北的代表，中南的除了中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心外，再無現(xiàn)代意義上的物流農(nóng)產(chǎn)品博覽交易市場。也就是說，類似市場項目還有較大的發(fā)展空間。就已經(jīng)建成而且運營的項目綜合分析，基本上都產(chǎn)生了良好的綜合效益。

（一）市場定位

    中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心是中南地區(qū)第一個與國際接軌的、集農(nóng)產(chǎn)品交易、展示、加工、信息、倉儲、運輸、服務(wù)為一體，融商務(wù)、會展、物流、美食、旅游、休閑、觀光于一身的超級平臺；是國際農(nóng)產(chǎn)品物流、信息流的集散地；是農(nóng)產(chǎn)品國際性交易的商貿(mào)區(qū)；是中國農(nóng)產(chǎn)品走向世界的窗口；是世界農(nóng)產(chǎn)品進入中國的橋頭堡；是中國人品味其他國家農(nóng)家生活的度假休閑區(qū)。

（二）區(qū)域定位

    中泰國際農(nóng)產(chǎn)品博覽交易中心將打造成為中南地區(qū)第一個與國際接軌的農(nóng)副產(chǎn)品博覽交易中心。

（三）主力客戶群定位

中國客商、泰國客商。

（四）功能定位

     集批零交易、展示交流、會展合作、加工、倉儲、物流、旅游觀光、休閑美食等功能于一體。

包括交易區(qū)、會展中心、加工區(qū)、倉儲中心、酒店接待區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、物流裝卸區(qū)、配套住宅區(qū)、休閑度假區(qū)、觀光區(qū)等幾大功能規(guī)劃區(qū)。

（五）建筑風(fēng)格定位

    以中式古典園林建筑為內(nèi)核，形式上可以融合泰式風(fēng)情，從而實現(xiàn)真正意義上的“中泰合璧”的建筑風(fēng)格。